Publié le 27 Mars 2025

Lorsqu’un propriétaire réalise lui-même des travaux de construction ou de rénovation dans son logement avant de le vendre, il peut voir sa responsabilité engagée en cas de défauts constatés post-transaction. Une récente décision de la Cour de cassation confirme ainsi que le vendeur, dans ce contexte, peut être assimilé à un constructeur et soumis à la garantie décennale en cas de malfaçon.

Le vendeur considéré comme constructeur en cas de travaux importants

Un vendeur ayant effectué des travaux affectant la structure du bâtiment (fondations, murs, toiture…) ou les équipements collectifs dits essentiels, est juridiquement considéré comme maître d’ouvrage. Si les travaux concernent de surcroit la solidité ou la conformité du bâtiment, le vendeur peut également être qualifié de constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil.

Dans une affaire récente, des acheteurs ont eu la désagréable surprise de constater des fissures dans un mur de soutènement construit par le vendeur plusieurs années avant la vente. La Cour d’appel avait initialement écarté la responsabilité du vendeur en l'absence de contrat de construction. Cependant, la Cour de cassation a infirmé cette décision et rappelé que le vendeur, ayant réalisé lui-même les travaux, est tenu des mêmes obligations qu’un constructeur professionnel.

La garantie décennale protège l’acheteur

La garantie décennale impose au constructeur, y compris au vendeur ayant réalisé lui-même les travaux, de garantir la solidité de l’ouvrage et sa conformité pendant une durée de 10 ans après l’achèvement des travaux. Cette garantie couvre notamment :

• Les fissures importantes affectant la stabilité de la structure ;
• Les infiltrations ou défauts d’étanchéité ;
• Les problèmes d’isolation thermique ou phonique ;
• Tout dommage compromettant la sécurité ou la destination du bâtiment.

Si un défaut est découvert dans les 10 ans suivant la fin des travaux, l’acquéreur est en droit de demander au vendeur la prise en charge des réparations. Cette garantie s’applique, même si le vendeur a agi en tant que particulier, dès lors que les travaux concernent la structure du bâtiment.

Une responsabilité renforcée pour le vendeur

Cette décision clarifie la responsabilité du vendeur ayant réalisé lui-même des travaux. Elle rappelle que le statut de particulier ne dispense pas de l’obligation de garantir la qualité des ouvrages réalisés. Pour le vendeur, cela implique une vigilance accrue dans la réalisation des travaux, avec la possibilité de faire appel à un professionnel pour vérifier la conformité des ouvrages avant la vente.

Ce cadre juridique protège également l'acheteur, qui bénéficie d’un recours direct contre le vendeur en cas de défaut structurel découvert après la transaction. La décision de la Cour de cassation renforce ainsi la sécurité des transactions immobilières et garantit une meilleure protection des acquéreurs face aux malfaçons.